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某头部地产信托产品也延期了
信息来源:固 收 预 警   作者:万 国 朝   时间:2020年07月31日  浏览次数:265次

2020年6月30日,在克而瑞研究中心正式发布《2020上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,中梁控股位列全口径销售榜单第19位,跻身前20强。

 

今天,多个投资人向小编反映,其购买的W信托发行的中梁地产基金8号集合信托计划延期了,根据信托公司的公告,受托人拟延长各期优先级II类信托单位期限,到期日预期为2021年7月31日。

 

根据投资人提供的资料,该信托计划规模7.6亿,分为优先级I类、优先级II类和劣后级(中梁地产指定主体以债权认购),其中本次优先II级募集1亿元,预期收益8.2%-9%,并附带一定浮动收益,资金用于向杭州正悦实业有限公司发放项目并购贷款及权益类投资款。

 

风控措施:

 

1、保证担保。苏州工业园区华成房地产开发有限公司及实际控制人杨剑提供最高额保证担保;苏州工业园区华成房地产开发有限公司为中梁地产顶层控股平台。

 

2、股权质押。浙江中悦梁商置业有限公司以其持有的福建家景置业有限公司(项目公司)全部股权质押。

 

3、土地抵押。福建家景置业有限公司以其名下土地,进行分阶段抵押,对应动态抵押率(贷款余额/ 抵押物价值)不超过 70%,抵押物价值合计 9.15 亿元。

 

中梁控股近年业绩飙涨,销售额实现三级跳,2016年至2018年,其合约销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元,三年即突破千亿门槛。进入2019年,中梁控股合约销售额达1525亿元,不过与业绩暴增相对应的是中梁地产不断叠加的债务,中梁地产的资本化利息在三年间从1.47亿元暴增至13.81亿元。

 

高成本的信托是中梁地产非常重要的融资渠道,仅W信托和中梁地产合作就不下数十次,融资成本在9.5%-14%之间。

 

中梁控股的招股书中还透露,中梁控股58%的借款来自于信托和资管产品。截至2018年末,共有109笔尚未偿还的借款,融资成本超过10%的有88笔。截至2019年3月末,借款余额达123亿元,其中最高利率达18.5%,普遍融资成本在12-13%之间。

 

值得注意的是中梁控股现金流也不容乐观,2016年至2019年,中梁控股经营活动产生的现金流净额分别为-176.28亿元、-68.38亿元、80.37亿元及-203.29亿元。除了2018年,其他年份经营活动现金流呈现净流出状态。

 

2019年,中梁控股资产负债率高达90.7%,也远高于一般房企。

 

从2019年下半年开始,监管部门对信托公司实行余额管控,不断压降地产融资规模,此前以高周转扩张的房企开始感受到压力。

 

在信托合同中,虽然受托人有权延长一年,不过延期总不是个好兆头,希望能尽快解决!




联系人:江先生

联系电话:15820469976



关键词:某头部地产信托产品也延期了
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